06/07/2024 | Article | Immobilier| Littoral bulgare| Avantages et risques
Par Stoil Petrov et Elena Takova, NSP Avocats
Le marché immobilier sur le littoral bulgare connaît une reprise depuis 2021 avec, notamment une croissance des prix de logement entre 5% et 10% par an depuis les 5 dernières années dans la région de Varna et Bourgas, les deux plus grandes villes bulgares au bord de la mer Noire.
La Bulgarie est située dans le sud-est de l’Europe à seulement 2h30 de vol de Paris. On dit que la Bulgarie se trouve au carrefour de l'Europe, de l'Asie et de l'Afrique, ce qui en fait un point de passage important entre ces continents. Elle est bordée par la Roumanie au nord, la Serbie et la Macédoine du Nord à l'ouest, la Grèce et la Turquie au sud, et la mer Noire à l'est. Historiquement, la Bulgarie était traversée par des routes commerciales majeures, telles que la Via Diagonalis (ou Via Militaris) qui reliait l'Europe centrale à l'Empire Byzantin, et la Route de la Soie, qui facilitait le commerce entre l'Europe et l'Asie. Aujourd'hui, la Bulgarie continue de jouer un rôle clé dans les transports internationaux.
La côte bulgare est caractérisée par de nombreuses plages à sable fin qui accueille des touristes du monde entier. La monnaie bulgare est le Lev (BGN), avec un taux de change approximatif de deux levas pour un euro. Néanmoins, en vue de l'adoption prévue de l'euro en 2025-2026, la devise européenne est déjà bien ancrée dans l'économie bulgare. En effet, la plupart des transactions immobilières sont évaluées et effectuées en euros, facilitant ainsi l'accès des ressortissants de l'UE au marché immobilier bulgare.
Quelles sont les raisons qui rendent la Bulgarie attractive pour les investisseurs immobiliers, en particulier ceux qui cherchent à acquérir une résidence secondaire sur le littoral bulgare ?
Des prix abordables : Dans la région de Bourgas et de Varna, le prix par mètre carré peut varier entre 800 euros à 2500 euros selon l’emplacement du bien ce qui reste parmi les prix les plus bas en Europe.
Conserver le pouvoir d’achat de son épargne : Acheter un appartement au bord de la mer, surtout en période d'inflation, peut s’avérer un choix stratégique pour conserver le pouvoir d’achat de son épargne, qui serait désormais déterminé par la croissance du marché immobilier, qui reste prometteuse pour les années à venir.
Possibilité de location : Une résidence secondaire en bord de mer, de par sa nature saisonnière, offre une opportunité d’investissement générant un revenu passif grâce à la location pendant les périodes d'absence du propriétaire.
Achat pour revendre : Un autre avantage à moyen et long terme est l’achat pour revente, permettant de profiter de la plus-value (taxée à 10%), exonérée après trois ans de détention en vertu du régime fiscal bulgare.
Fiscalité attractive pour les résidents fiscaux : La Bulgarie est également une destination de choix pour les entrepreneurs et les nomades digitaux, attirés par une fiscalité avantageuse avec un impôt sur le revenu (IR) et un impôt sur les sociétés (IS) fixés à 10 %, ainsi qu'un taux de 5 % sur les dividendes. Par ailleurs, en Bulgarie la taxe d'habitation n'existe pas et la taxe foncière est très peu élévée par rapport à la France.
Y-a-t-il des risques à prévoir ?
Investir dans une résidence secondaire sur le littoral bulgare peut être une opportunité attrayante en raison des prix abordables et de la beauté des plages locales. Cependant, cette démarche comporte des risques qu’on peut anticiper. Comme dans tout marché immobilier, il existe un risque de fraude. Les acheteurs doivent être vigilants et travailler avec des avocats de confiance pour vérifier les titres de propriété et éventuellement les antécédents des vendeurs. Un cabinet d'avocats spécialisé dans l’immobilier peut offrir une protection précieuse dans ce sens.
Par ailleurs, les lois applicables bulgares nécessitent une compréhension approfondie pour s'assurer que toutes les procédures sont respectées et que l'investissement est sécurisé. L’avocat effectuera des vérifications pour confirmer la légitimité du vendeur et garantir qu'aucun litige ou dette ne grève le bien.
L’avocat spécialisé dans l’immobilier place les intérêts de ses clients en priorité. Il examinera et vérifiera tous les documents juridiques et contractuels, garantissant ainsi que les termes de l'achat sont équitables et conformes à la loi.
Un avocat effectue une due diligence complète du bien immobilier, incluant la vérification des titres de propriété, des permis de construire et de l'historique du bien. Cette analyse approfondie permet d'éviter les problèmes cachés qui pourraient surgir après l'achat. De plus, l’avocat spécialisé sera en mesure d’expliquer à l’acquéreur du bien quels sont ses obligations fiscales en Bulgarie mais aussi en France.
Les contrats de vente doivent être précis et compréhensibles pour les acquéreurs. L’avocat a pour mission de protéger les droits de l'acheteur en évitant les clauses abusives ou ambiguës. Dans certains cas, l’avocat peut négocier des termes de vente garantissant que l'acheteur obtient le meilleur accord possible.
Parmi les risques spécifiques liés à l'acquisition d'une résidence secondaire sur le littoral bulgare incluent les redevances élevées pour l'entretien des parties communes de l'immeuble, particulièrement importantes pour une résidence souvent inoccupée. Un avocat spécialisé examinera ces contrats de gestion pour s'assurer qu'ils sont justes et transparents. L’avocat vérifiera également que le terrain est régulé et conforme à la construction du bien immobilier.
La vérification du vendeur est une autre étape essentielle. L’avocat s'assurera que le vendeur est le propriétaire légal et unique du bien et qu'il n'y a pas de charges ou obligations sur la propriété.
Pour un investisseur étranger ne maîtrisant pas le bulgare, la barrière linguistique pose un risque supplémentaire lors de la recherche et de la négociation de biens immobiliers. L’avocat agira comme intermédiaire, assurant une communication claire et précise.
Le profil des investisseurs et les types de biens immobiliers recherchés
Il y a 20 ans, le marché immobilier sur le littoral bulgare dépendait essentiellement d’investisseurs étrangers, particulièrement anglais et russes. Depuis 2021, une reprise du marché immobilier sur la côte de la mer Noire est observable grâce aux acheteurs bulgares ainsi qu'à ceux des autres pays de l'UE, notamment les Français. Ces derniers montrent un intérêt croissant pour l'acquisition de résidences secondaires au bord de la mer, attirés par les prix compétitifs et les avantages fiscaux offerts par la Bulgarie.
Les acheteurs cherchent à investir principalement soit dans un studio ou petit appartement dans les stations balnéaires, soit dans des appartements plus spacieux, voire des maisons dans les villages voisins. Il peut également être constatée une augmentation des appartements achetés en cours de construction, ce qui permet aux acheteurs d’avoir une plus grande manœuvre dans la planification de leur bien immobilier (choix de l’étage, de l’appartement, de la structure). Cependant, ce type d’investissement présente un plus grand risque en ce que la législation autour de la construction et la mise en exploitation de l’immeuble est stricte, tout en permettant la vente d’un bien dans un immeuble n’étant pas encore mis en exploitation.
Les investissements immobiliers sur le littoral bulgare sont concentrés essentiellement dans la région de Varna, Bourgas, Nessebar, Sozopol, Balchik, Sunny Beach, Primorsko, Lozenets et autres.
NSP Avocats accompagne les investisseurs tout comme les expatriés en Bulgarie tout au long de leur parcours. Notre équipe d'experts se tient à votre disposition pour réaliser une analyse approfondie de tous les documents liés à l'acquisition du bien immobilier de votre choix en Bulgarie. N’hésitez pas à nous contacter pour discuter de votre projet.
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